甲在外求學,向乙承租套房一間,附有浴室。不料,三個月後,馬桶開始常常不通,而且熱水器也時常故障。甲向乙反映,乙都推託工作繁忙,要求甲自行洽詢水電行,並先代行墊修繕費用。甲有無先代行墊修繕費用之義務?又甲可否拒絕給付租金或終止契約?

 

 

 

 

 

 

解析:

一、租賃契約之標的

二、修繕義務之違反與同時履行抗辯

三、承租人代墊修繕費之「義務」或「權利」?

四、結論

 

 

一、租賃契約之標的

  按「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」民法第421條第1項定有明文。由此可知,租賃契約為雙務契約,出租人對承租人負有交付租賃物予承租人之主給付義務,而承租人有給付租金之主給付義務。

又「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423條復有明文。據此,出租人之主給付義務,非僅交付租賃物予承租人為已足,尚必須在租賃期間隨時保持租賃物合於約定之使用收益之狀態。

二、修繕義務之違反與同時履行抗辯

按「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」民法第429條第1項定有明文。如前所述,出租人在租賃期間之主給付義務,乃是交付租賃物予承租人,且必須保持租賃物合於約定之使用收益狀態。然在租賃期間中,因物之自然特性而逐漸耗損之情形下,租賃物之狀態可能變成不合於約定之使用收益狀態。是以,出租人便有修繕租賃物之義務,俾使租賃物回復合於約定之使用收益狀態。質言之,出租人對於租賃物之修繕義務,可謂是出租人之主給付義務。

  次按「因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限。」民法第264條第1項定有明文。此為「同時履行抗辯」之明文規定。租賃契約性質上屬雙務契約,出租人對承租人負有交付租賃物予承租人且合於約定使用收益狀態之主給付義務,而承租人有給付租金之主給付義務。準此,當租賃物不合於約定使用收益之狀態,出租人又怠於修繕時,承租人得援引「同時履行抗辯」之規定,拒絕給付租金。此向為實務見解所肯認[1]

  至若,租賃期間內,出租人怠於修繕,於租賃期滿後,承租人就尚未給付之租金,是否仍得主張同時履行抗辯,拒絕給付?實務見解[2]認為「惟在租賃關係存續中,承租人未行使該項權利,於租賃關係消滅後,出租人已無修繕之義務,當無行使同時履行抗辯權之可言。」而採否定之看法,併予敘明。

 

三、承租人代墊修繕費之「義務」或「權利」?

  按「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第430條定有明文。

  出租人怠於修繕時,承租人於催告後,出租人仍不修繕者,承租人依前揭規定得「選擇」終止契約或先行墊付。實務肯定此為承租人之「權利」[3]而認為「復按同法四百三十條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等,係承租人之權利,而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時,自得不行使同法四百三十條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利,而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權。」是以,出租人不得要求承租人先行墊付修繕費用,至為灼然。

 

四、結論

    就房屋租賃而言,出租人應提供完善之衛浴設備,始足維持承租人基本生活機能而達到租賃契約之目的。在本件案例中,衛浴設備均有故障之情形。乙怠於修繕時,甲得援引同時履行抗辯之規定,拒絕給付租金。又甲亦得於催告乙修繕未果後,終止租賃契約或先行墊付修繕費用。



[1] 最高法院76年台上字第237判決要旨:「租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持,乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務,彼此有對價關係,如於租賃關係存續中,出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務,而致承租人不能達租賃之目的者,承租人非不得行使同時履行抗辯權,而拒絕租金之給付。如上訴人所辯屬實,被上訴人所出租房屋之天花板到處漏水,地面龜裂,顯已不能達上訴人承租房屋經營溜冰、撞球等業務之目的,而被上訴人拒不修復,以盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務,揆諸首揭說明,在被上訴人修復前,上訴人自非不得行使同時履行抗辯權,而拒絕租金之支付。」;最高法院86年台上字第1675號判決要旨前段:「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務,具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害,亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。」;最高法院96年台上字第1415號判決要旨:「按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務,具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

[2] 最高法院88年台簡上字第59號判決。

[3] 最高法院86年台上字第1675號判決要旨後段。

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