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甲向乙建商購買發財大樓16樓，並在房屋買賣契約中約定，甲有單獨使用天台（樓頂平臺）的權利。交屋2個月後，甲覺得16樓空間狹小，乃自行僱工在天台加蓋鐵皮屋，擴大私人空間。15樓新住戶丙入住後，屢次要到天台曬衣服，都因天台出入口上鎖而作罷。丙幾經調查，才知道天台已經被甲搭蓋鐵皮屋作為私人空間使用。丙可否請求甲拆除鐵皮屋，並將天台歸還給全體住戶使用？ |
解析：
一、「天台（屋頂平臺）」在公寓大廈中之性質為何？
二、建商能否與個別住戶預訂「分管契約」？
三、約定專用部分是否有使用限制？
四、結論
一、「天台（屋頂平臺）」在公寓大廈中之性質為何？
㈠按「本條例用辭定義如下：三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」公寓大廈管理條例第3條定有明文。
㈡實務向來認為屋頂平臺為大樓建築之一部分，為建築物之存在及安全所必要而成為大樓之構成部分，並非獨立之物[1]。屋頂平臺既非獨立之物，不得作為區分所有之標的（專有部分），是實務復認為屋頂平臺屬共有部分，而由全體住戶所共有[2]。據此，屋頂平臺如何使用，應由全體住戶訂立分管契約約定之。
二、建商能否與個別住戶預訂「分管契約」？
㈠按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」民法第820條定有明文。準此，公寓大廈之共用部分，其管理自應由全體住戶約定之或依多數決定之。
㈡公寓大廈落成後，通常是消費者陸續與建商辦理交屋手續，是以，公寓大廈落成之初，因住戶尚未完全入住，透過召開區分所有權人會議，討論公用部分如何管理事宜，較難想像。實務爰肯認得由建商在各住戶之房屋買賣契約（或附有分管協議書）上，約定共用部分之使用管理事項，而直接拘束各住戶[3]。
三、約定專用部分是否有使用限制？
共用部分得透過分管契約成為約定專用部分，已如前述。惟約定專用權人對於該約定專用部分之使用，並非毫無限制。實務認為約定專用權人仍須合於法令[4]、及物之性質與目的為使用[5]，尤其不能妨礙全體住戶之安全，否則仍屬無權使用。
四、結論
屋頂平臺本屬公寓大廈之共用部分，惟甲乙間之買賣契約一併約定由甲專用，依目前實務見解，甲即取得屋頂平臺之約定專用權。惟甲使用屋頂平臺，尚須合於法令或合於物之性質、使用目的。屋頂平臺通常係供緊急避難或設置公用設施之用，而非供作闢建附屬建築物之用。甲於屋頂平臺加蓋，致使其原有之功能、目的喪失，自屬不合法。據此，丙得援引民法第821條之規定，請求甲除去妨礙，拆除加蓋之附屬建築物，回復屋頂平臺之原貌。惟丙不得請求甲將屋頂平臺交還全體住戶，蓋甲仍係約定專用權人，仍得作合於法令、物之性質、目的之排他性使用。
[1] 最高法院93年台上字第576號判決：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。民法第六十八條定有明文。從物既非主物之成分，自為獨立之物。故主物與從物乃獨立二物的相對關係。查系爭屋頂平台為大樓建築之一部分，為建築物之存在及安全所必要而成為大樓之構成部分，並非獨立之物，自非屬於從物。上訴人以該屋頂平台為從物，被上訴人對從物部分所為解除契約之效力不及於主物之辯解，自有誤會。」
[2] 最高法院84年台上字第2683號判決：「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。本件上訴人既未經全體共有人之同意，擅於前開大樓十二樓之一屋頂平台加蓋系爭建物，自係侵害共有人之權利。被上訴人主張所有權被侵害，請求上訴人自系爭建物遷出並拆除，洵屬正當，應予准許。」；最高法院82年台上字第2384號判決：「區分所有建物之各所有權人得自由處分其所有權，與公同共有物權利之行使，應得公同共有人全體之同意者不同，故系爭大廈屋頂平台乃區分所有建物之共同使用部分，而非公同共有，上訴人主張係公同共有，被上訴人未得全體共有人同意，對之起訴，並非適法云云，即不可採。」
[3] 最高法院82年台上字第2284號判決：「集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。原審認上訴人在屋頂平台加蓋建物，有違平台原有構造，被上訴人訴請拆除，為無不合，因而判決上訴人敗訴，其結果於法洵無違誤。」
[4] 最高法院91年台上字第405號判決：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室非依法令規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，公寓大廈管理條例第八條第一項定有明文。是關於在中央大樓屋頂平台設置廣告物之行為，除須合於法令規定外，並應經區分所有權人會議之同意，始得對抗區分所有權人。而此區分所有權人會議之決議方式，應依同條例第二十九條、第三十條、第三十一條規定為之。」
[5] 同註3；最高法院82年台上字第1802號判決：「按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。」
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