甲原有互相毗鄰的A、B兩筆土地,其中僅A地與道路相連接。基於居住品質考量、避免車馬喧囂干擾,甲先於B地上建築C房屋供自己居住,惟仍須經由A地進出。嗣甲因事業周轉因素,將A地售與乙,以取得資金。不久,乙計畫在A地上興建公寓,先以簡易圍籬包圍A地,甲驚覺將影響自己進出,向乙反映後,乙執買賣契約之約定,拒絕讓甲通行A地。甲乃轉向另外相鄰空地D地所有權人丙主張袋地通行權,要求D地需保留四米道路供其通行。丙可否拒絕?

 

 

 

 

 

 

 

 

解析:

一、袋地通行權之要件與行使

二、袋地通行權與權利濫用

三、附論:「專有部分」之袋地通行權?

四、結論

 

 

一、袋地通行權之要件與行使

  按「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。」民法第787條第1項定有明文。此為「袋地通行權」之明文規定。其目的在於促進袋地之利用,而令鄰地所有權人容忍袋地所有權人之通行。惟「如僅為求與公路有最近之聯絡或便利之通行,尚不得依該規定主張通行他人之土地。上訴人既可經由自己之土地聯絡公路,縱其通行被上訴人土地較為便利,亦不得主張對於被上訴人之土地有通行權存在。」[1],則土地「必」因與公路無適宜聯絡,致不能為通常使用,始稱「袋地」。若僅因與公路聯絡「不便」,其所有權人尚不能主張袋地通行權。

又土地與公路間是否有「適宜之聯絡」,應個案判斷是否達「通常使用」之程度。若不能達通常之使用,應認為無適宜之聯絡。如袋地為建地時,倘准許通行之土地,不敷袋地建築之基本要求,自不能謂已使袋地能為通常之使用[2]。另「周圍地」不限於與袋地直接相鄰之土地。「如不通公路之土地,與公路之間,有二筆以上不同所有人之土地相鄰,為達通行公路之目的,自亦得通行該周圍地。」[3]

次按「前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。」民法第787條第2項定有明文。準此,袋地所有權人對鄰地所有權人主張通行權時,尚須考慮對鄰地侵害最小之方法,此為比例原則之明文,自不待言。詳言之,「民法第七百八十七條所定之通行權,係為促進袋地之利用,而令周圍地所有人負容忍通行之義務,為對周圍地所有權所加之限制。故其通行範圍應以使土地(袋地)得為『通常使用』為已足,不得因通行權人個人特殊用途、或道路是否整齊美觀之市容考量,而損及周圍地所有人之利益。」[4]

 

二、袋地通行權與權利濫用

    袋地通行權之要件,已如前述。然並非只要是「袋地」之情形,土地所有權人一律享有袋地通行權。按「因土地一部之讓與或分割,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。(第1項)數宗土地同屬於一人所有,讓與其一部或同時分別讓與數人,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,亦同。(第2項)」民法第789條第1項、第2項定有明文。據此,苟「袋地」係土地所有權人主動造成,如因一部讓與或分割而來,則基於誠信原則、避免權利濫用,該土地所有權人不能再行對原鄰地所有權人主張通行權。蓋「…倘土地所有人就土地一部之讓與,而使土地成為袋地,為其所得預見,或本得為事先之安排,即不得損人利己,許其通行周圍土地,以至公路。」[5]反之,若非土地所有權人所自願造成,則仍應容許其對鄰地主張通行權,如因強制執行拍賣土地[6]所致、或原土地所有權人將土地各部,分別轉讓予數人之情形[7]

 

三、附論:「專有部分」之袋地通行權?

    按民法第787條、第789條,關於袋地通行權之規定,窺其文義,自限於「土地」為袋地之情形。惟科技發展迅速,在土地以外之不動產,仍有可能形成與袋地類似之狀況。是實務乃使用類推適用之方式,調整土地以外之不動產間之相鄰關係。按「按民法第七百八十七條之規定,旨在調和相鄰土地用益權之衝突,以充分發揮袋地之經濟效用,促進物盡其用之社會整體利益。而一棟建築物,在物理上本屬一體,各部原不具獨立性,因法律上承認區分所有權,得由各區分所有人就其區分建物之一部享有單獨所有權,各區分所有人對其專有部分得全面、直接而排他性之支配,故就整體建物而細分各區分所有時,區分所有建物專有部分,因其他專有部分之間隔,無法對外為適宜之聯絡,不能為通常之使用,顯與袋地同,自有調整區分所有建物專有部分相鄰關係之必要,始能充分發揮其經濟效用,此與鄰地通行權之規範目的相同;但區分所有建物專有部分相鄰關係之調整,並不限於他人正中宅門之使用一項。從而區分所有建物之專有部分,如為其他專有部分所圍繞,無法對外為適宜之聯絡,致不能為通常之使用,既與袋地之情形類似,法律就此情形,本應同予規範,因立法者之疏忽,而發生顯在之法律漏洞,自得類推適用民法第七百八十七條之規定。」[8]準此,公寓大廈之專有部分,倘形成類似袋地之情形,其所有權人仍得向相鄰之專有部分所有權人主張通行權,併此敘明。

 

四、結論

    依題示案例,A、B二筆土地原係甲所有,嗣將A土地讓售與乙,使B地形成袋地。是B地形成袋地,係由甲主動、自願造成,依民法第789條、及相關實務見解,甲僅能向乙主張通行權。準此,丙自得拒絕甲通行於D地。



[1] 最高法院95年台上字第2653號判決

[2] 最高法院87年台上字第2247號判決:「袋地通行權,非以袋地與公路有聯絡為已足,尚須使其能為通常之使用。而是否為通常使用所必要,除須斟酌土地之位置、地勢及面積外,尚應考量其用途。故袋地為建地時,倘准許通行之土地,不敷袋地建築之基本要求,自不能謂已使袋地能為通常之使用。」、最高法院86年台上字第1143號判決:「民法第七百八十七條第一項所謂土地與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用之情形,並不以土地絕對不通公路為限,即雖有道路可通至公路,但其聯絡並不適宜,致不能為通常使用之情形者,亦包括在內。」、最高法院85年台上字第3141號判決:「但通行鄰地之目的既在使袋地得為通常之使用,是於袋地為建地時,即須將其建築需要列入考量;若准許通行之土地,不足敷袋地建築之基本需求,尚不能謂已使為建地之袋地為通常之使用。」

[3] 最高法院90年台上字第166號判決

[4] 最高法院92年台上字第1399號判決

[5] 最高法院99年台上字第1151號判決、最高法院98年台上字第348號判決、最高法院96年台上字第1413號判決

[6] 最高法院98年台上字第348號判決:「故土地之一部因強制執行,致造成袋地之情形者,既非出於土地所有人之任意行為或預期其能事先安排,自無民法第七百八十九條之適用。」、最高法院96年台上字第1413號判決:「故土地之一部因強制執行,致造成袋地之情形,倘非出於土地所有人之任意行為或預期其得事先安排者,當無民法第七百八十九條之適用。」

[7] 最高法院90年台上字第1679號判決

[8] 最高法院96年台上字第584號判決

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