小東近日萌生創業計劃,因而向小敏承租位於台中市東區一臨路店面,簽約時小敏要求4個月之租金作為擔保(即俗稱之押金),後小東經營不善,連續4個月未繳租金,經小敏催告後仍未繳納,因而向其主張終止契約,試問該終止契約之效力?

解析:

一、土地法第100條關於收回房屋之限制。

二、土地法第100條之規定,是否因租賃目的為營業用或住宅用而有區別?

 

一、     土地法第100條關於收回房屋之限制:

(一)  民法第450條:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

(二)  土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」

(三)  44年台上字第516號判例:「土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定,雖僅就未定有期限之租賃而設,然在有期限之租賃實具有同一之法律理由,自應類推適用。」

(四)  由上開土地法之規定可知,於不定期限之租賃契約,雖依民法之規定得隨時終止契約,然立法者基於承租人相較於出租人,經濟上屬於弱勢,為保護承租人,故於土地法第100條定有一定之限制,須滿足特定之條件,出租人始能依法終止租約(例如:租賃契約約定有擔保金(或俗稱之押金),於承租人產生積欠租金之情事時,須先以押金抵償後,仍欠租金達二個月以上,出租人方得收回房屋。)

二、     土地法第100條之規定,是否因租賃目的為營業用或住宅用而有區別?

(一)  如前所述,土地法第100條之立法目的係在保護弱者,若房屋之使用目的為供營業之用,而有能力承租房屋用以營業之人,已非經濟上之弱勢,這種情形是否還有特別保護承租人之必要,土地法第100條規定之房屋適用上,是否須為一定之限縮,而不包含使用目的為營業用之承租人,就此議題,最高法院開會討論如下:

(二)  最高法院 94 年度第 3 次民事庭會議:「土地法第一百條所指之房屋是否兼指住屋與供營業用之房屋?甲說:按土地法第一百條限制出租人收回房屋權利及同法第九十七條限制出租房屋之租金額,同在保障經濟上之弱者即承租人,使其能取得適當之居住空間,以避免造成居住問題。此觀之土地法九十七條、第一百條之立法意旨自明。惟承租人有能力承租房屋以獲取利潤,已非經濟上之弱者,且承租之房屋亦非供居住安身,與生存權之保障無涉,自無立法介入加以特別保護之必要。土地法第九十七條限制最高租金額之規定,既不包括承租供營業使用之房屋租賃,則同法第一百條規定,自應為相同之解釋。況就未定期限之房屋租賃,僅限制供營業用房屋出租人收回房屋之權利,而任承租人得隨時終止契約(民法第四百五十條第二項),亦有失衡平。故土地法第一百條之規定,應不包括承租供營業使用之房屋租賃,方能兼顧租賃雙方之利益,並契合土地法第一百條之立法旨趣及財產權及生存權同受保障之憲法意旨。乙說土地法第一百條之規定既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃,則土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言(本院五十一年台上字第三七0號判例)。以上究採何說?請公決決議:採乙說。主席:表決結果採乙說,本院五十一年台上字第三七0號判例仍予維持。」

(三)  由上開最高法院之決議結果可知,最高法院多數見解基於法條之文義並未特別區分房屋之用途,仍維持早期之判例見解,認定土地法第100條規定之適用並不因租賃目的為營業用或住宅用而有所區別。

三、    結論:參照最高法院之最新決議,土地法第100條並不區分營業用或住宅用,故依土地法第100條之規定,小東雖積欠租金達四個月以上,惟因其曾給付四個月之押金,依土地法第100條之規定,於抵償後,積欠租金之金額仍未達2個月以上,小敏仍不得主張終止租約而收回房屋。

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