|
小明日前向小美承租一間三房二廳之公寓，租約二年，雙方並未特別約定不得轉租，試問： 一、小明得否將其中一間雅房轉租他人？ 二、假設小明於租期屆滿後不知所蹤，小美欲收回房屋時，方發現其中公寓竟住有一名房客小呆，並向小美主張，其與小明間訂有不定期租賃契約故小美不得收回房屋，且其亦未與其訂有租賃契約，故小美不得向其收取租金，試問該主張是否合理？ |
解析：
一、 合法轉租、違法轉租：
二、 合法轉租，出租人與次承租人之權利義務關係為何？
三、 承租人與次承租人訂立租賃契約超出出租人與承租人所訂立租賃契約之範圍，出租人有無承擔之義務？
一、 合法轉租、違法轉租：
（一）民法第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
（二）依民法之規定可知，承租人在未經出租人承諾下，是否得自行將租賃物轉租應視租賃物及轉租之範圍而定：
二、 合法轉租，出租人對次承租人之權利義務關係為何？
（一）出租人與次租人並不因承租人轉租而成立直接租賃關係：
1、 民法第444條：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」
2、 68年台上字第3691號判例：「按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言。本件被上訴人將系爭房屋出租與共同被告王某等人，租賃期限固已屆滿，但王某等既將之轉租，被上訴人不得依出租人之地位，對次承租人之上訴人請求返還租賃物。」
3、 由上開民法規定及判例見解可知，在合法轉租之情況，出租人與承租人及次承租人之關係如下：
（1)出租人與承租人：兩人間存在租賃關係，承租人並須對次租人應負責事由所致生之損害，對出租人負損害賠償責任。
（2)承租人與次承租人：兩人間存在租賃關係。
（3)出租人與次承租人：並無直接租賃關係可言，出租人亦不得向其請求租金等依租賃契約而來之權利。
三、 承租人與次承租人訂立租賃契約超出出租人與承租人所訂立租賃契約之範圍，出租人有無承擔之義務？
（一）承前所述，出租人與次承租人並無任何直接之租賃關係，故不得向次承租人請求租金，基於同樣之法理，兩者間既不具有租賃關係，出租人自不得因與承租人所約定之租賃期間屆滿，而基於出租人之地位向次承租人請求返還房屋，然此時如果發生次承租人不願返還，承租人不願處理或不知所蹤，該如何處理：
（二）如次承租人與承租人所訂立之租賃契約之承租期限等於出租人與承租人所承租之期限（ex出租人於承租人之租賃期限到100年12月31日，承租人與次承租人也訂至同一日）：於承租人之租賃期限屆滿之時，次承租人之租賃期限亦已屆滿，其占有房屋之原因已消滅，若次承租人持續占有屬無權占有，出租人得基於所有權人之地位依民法767之所有物返還請求權直接向次承租人請求返還房屋。
（三）如次承租人與承租人所訂立之租賃契約之承租期限大於出租人與承租人所承租之期限（ex出租人於承租人之租賃期限到100年12月31日，承租人與次承租人未定有期限）：於此情況，次承租人是否可以與承租人之租賃契約尚未屆至，主張其並非無權占有？
（四）最高法院83年度台上字第1328號判決要旨：「按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物。是本件縱如上訴人所辯，其與頭城鎮公所間有不定期租賃關係存在，其於頭城鎮公所與被上訴人間之租約期滿後，繼續占有系爭土地，仍屬無權占有。則被上訴人依民法第七百六十七條規定，請求上訴人將上開房屋拆除，並將土地返還被上訴人，洵屬正當」（最高法院民事裁判書彙編第16期336-340頁）
（五）如同前述，出租人與次承租人雖無直接之租賃關係，惟於合法轉租之情況，因民法第443條之規定，出租人不得向次承租人主張無權占有，但如果承租人與次承租人之租賃契約超出出租人與承租人之部分，最高法院基於次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，而認次租人之權利不得大於承租人，是以，縱次承租人與承租人所訂立之租賃契約之承租期限大於出租人與承租人所承租之期限，於超出之部分，對出租人而言，仍屬無權占有，出租人得基於所有權人之地位依民法767之所有物返還請求權直接向次承租人請求返還房屋。
四、 問題解答：
（一）小明向小美所租之租賃物為房子，又只出租其中一部分，雙方又未約定不得轉租，依法小明得自行出租。
（二）小美與小呆間並無直接租賃關係，小美確實不得向小呆請求租金，然小呆之權利依最高法院之見解不得大於小明，縱假設其與小明定有不定期限之租賃契約，然於小美與小明之租賃期限屆滿之時，除非小美另與小美簽訂租約，否則即屬無權占有小美的房子，小美可依所有權人之地位依法請求小呆返還房屋。
留言列表
