小飛居住於來來大廈,但近日來因工作失業,已3個月未繳管理費,後小飛將房子賣予小志,於移轉過戶不久,大廈管委會以依規約規定「房屋前手積欠之管理費,應由後手繼受」,而向小志請求,試問小志是否繼受小飛所積欠的管理費之債務?

 解析

一、依規約規定前手積欠之管理費應由後手繼受,後手是否受此規約之拘束,而應繼受之?

二、民法826之1增訂後,適用上是否有所變更?

一、     依規約規定前手積欠之管理費應由後手繼受,後手是受此該規約之拘束,而應繼受之?此問題於實務上,因基於不同考量,有不同見解如下:

(一)  肯定說認為後手應繼受前手積欠之管理費債務。

(二)  否定說:認為後手不應繼受前手積欠之管理費債務。

(三)  折衷說:視後手是否明知或可得而知前手積欠管理費而決定應否繼受。

(四)  針對上開不同見解,台灣高等法院於93年11月25日決議如下:「一、採否定說。二、按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第二十四條規定所繼受者乃契約地位之繼受,亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之,並非繼受前手已發生之債務(臺灣高等法院暨所屬法院八十九年法律座談會民事類第二十三號研討結果參照)。故縱令規約規定前手積欠之管理費(已發生之債務)應由後手繼受,揆之前開說明,後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。」。

二、     民法826之1增訂後,適用上是否有所變更?

(一)  民法第826條之1第3項規定:「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」

(二)  如前所述,縱規約規定前手積欠之管理費(已發生之債務)應由後手繼受,後手亦無受規約之拘束而繼受前手積欠之管理費,但於民法第826條之1第3項之規定增訂後,實務上管委會有以該法主張,後手縱不負有繼受債務之責任,惟仍負有連帶清償之責,實務上因而有就此議題討論如下:

(三)  臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案 第 20 號:民法第826條之1規定修正施行後,法院拍賣公寓大廈區分所有人之建物及基地之權利,拍定人就債務人欠繳之管理費,是否須與債務人負連帶清償責任

1、    肯定說。按民法第826條之1第3項規定:「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」。公寓大廈之區分所有人間,就建物之共有部分,亦為分別共有關係,法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分時,自有上開規定之適用,故債務人如有欠繳管理費,拍定人應負連帶清償責任

2、    否定說。自法律規定之體例而言,區分所有建築物所有人間之權利義務關係,係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中(第799條至第800條之1),而共有人間之權利義務關係,係規定於所有權章第四節「共有」,區分所有建築物所有人之權利義務,自應優先適用區分所有之相關規定,惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定,僅於第799條之1規定:「區分所有人間依規約所生之權利義務,繼受人應受拘束;其依其他約定所生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人,應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿,而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於繼受人發生拘束力,至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限(臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編,頁105-107、93年法律座談會民事類提案第13號、司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則),故拍定人不須就債務人欠繳之管理費,負擔清償責任。

3、    審查意見採乙說,但須注意表決上採甲說較為多數(37票比15票),目前亦有實務判決仍採取甲說(即肯定說)之見解如下:臺灣新北地方法院三重簡易庭103年度重簡字第22號民事判決:「對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費,此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間,依債之相對性原則,本應向原區分所有權人請求,且其法律關係早已明確,自不在前開法條規範範圍內被告蕭如雲無庸繼受其前手即被告吳文吉所積欠自95年1月起至102年9月止之管理費共計126,015元,… 4.再查,系爭管理費係因區分所有權人之共有部分因使用、管理或其他情形所生之負擔,且本件被告蕭如雲係藉由本院強執執行拍賣程序自被告吳文吉受讓系爭建物之專用部分、共用部分及基地之應有部分,是被告蕭如雲就被告吳文吉對於系爭建物之共用部分所生系爭管理費之負擔,依民法第826條之1第3項規定,自應負連帶清償責任…是被告蕭如雲於應買前本即可查明得知其前手即被吳文吉尚對原告積欠系爭管理費用之情,其仍然投標應買,自有願意連帶承擔本件管理費用之意無訛。是原告依據民法第826條之1第3項請求被告蕭如雲與被告吳文吉連帶給付系爭管理費,尚屬有據。」

4、    結論:雖依目前實務大多數見解認為,規約規定前手積欠之管理費應由後手繼受,後手並不受該規約之拘束,但於民法第826條之1增訂後,不乏有實務判決依該法認定,就前手欠繳之管理費,後手負有連帶給付之義務,故本文建議,於房屋買賣仍須注意賣方是否有欠繳管理費之情事,可適時在議定買賣價金時加以扣除,避免日後訟累之苦。

三、    結論:小志並不繼受小飛積欠管理費之債務,但須注意有部分實務認為,依98年增訂之民法第826之1,小志就此債務與小飛負有連帶給付之責任。

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