福安公寓近日有人提議,於頂樓增設曬衣場,但經頂樓住戶小呆表示,於此設施增建後,可能因下雨導致有雨聲之噪音,而持反對意見,試問:

一、大樓設立特定設施,所須經之程序?

二、小呆可以不同意設置曬衣場嗎?

 

解析:

一、大樓設立特定設施,所須經之程序?

二、  何種設施,除經區權會同意設立之設施外,仍須經特定住戶同意,方能設立?

 

 

一、    大樓設立特定設施,所須經之程序:

(一)公寓大廈管理條例第8條:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後,設置理由消失且不符前項限制者,區分所有權人應予改善或回復原狀。住戶違反第一項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。」立法理由:「公寓大廈外圍使用之限制,以維建築物整體觀瞻。」

(二)由上開法律可知,立法者考量建築物之整理觀瞻,除考量兒童安全,區分所有權人得自行設置防墜設施外,就包含變更公寓大廈之牆面顏色,在公寓之外牆、頂樓設置廣告物、鐵窗等設施,要求需通過區分所有權人會議並同意後,方能設置。

(三)是以由該條文之規定可知,如公寓大廈有設置曬衣場之需求,因此屬公寓大廈管理條例第8條第1項之行為,除大廈規約另有約定外,應透過開區權會,取得多數住戶之同意,此行為方屬合法。

二、    小呆可以不同意設置曬衣場嗎??

(一)公寓大廈管理條例第33條:「區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意。二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。」

(二)承前所述,在大樓之公共區域(例如:牆面、頂樓…)設置設施須經區權會多數決之同意,然就設置廣告物、無線電台基地台,因此類之行為對設置位置之住戶影響較為深遠,立法者為避免其他住戶因事不關己,而透過多數決之方式,犧牲他人之利益,故要求除須經區權會之同意外,並須特定之區分所有權人同意,方得設置。

(三)惟就設置曬衣架之行為,是否符合公寓大廈管理條例第33條第2項『其他類似之行為』,本文以為,因此法係因特定行為對特定住戶影響甚大,而在多數決以外,所訂立之例外規定,基於例外從嚴,就所謂『其他類似之行為』之解釋不宜過寬,並參酌立法者例示之廣告物、無線電台屬性傾向於具有商業利益或有違害身體健康之逾之設施,解釋上有同類性質之設施方受有該條文之限制。

(四)是以,單純為各區分所有權人使用之頂樓曬衣場,性質上並不具有商業性,亦不具有違害人體健康對情事,應無適用公寓大廈管理條例第33條之情事,故無須經頂樓住戶之同意,惟須注意的是,曬衣場之設置,如已達一定之規模,而成為所謂之建築物(例如以水泥固定,並加蓋遮雨棚等等)可能會涉及違建之問題,而仍有遭拆除之可能。

三、    問題解答:

(一)問題一:公寓大廈欲設置曬衣場,依公寓大廈管理條例第8條之規定,須透過區分所有權人會議,並獲得區分所有權人之多數同意。

(二)問題二:因設置曬衣場,性質上並非設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備等類似之行為,故無須小呆之同意

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  • 大律師,如果小呆是頂樓住戶,並且是屋頂平台的約定專用部分之區分所有權人,無須其同意就可強行設置曬衣場?
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