甲乙丙丁4人為A地(畸零地)之共有人,甲另有一筆B房地與前開A地相毗鄰。甲10餘年前乃於A地上興建未保存登記C鐵皮屋一棟,就近作為倉庫使用。嗣乙丙等人提起分割共有物訴訟,法院判准變價分割,而由戊買受。戊可否請求拆除C鐵皮屋?

 

 

 

 

解析:

一、甲是否有權於A地建築房屋?

二、甲就A地是否有法定租賃權?

三、結論

 

 

 

 

一、甲是否有權於A地建築房屋?

  A地係甲乙等四人所共有,甲是否有權於A地上建築房屋,端看共有人間是否有分管協議,約定由甲使用A地。又分管協議,不論是明示或默示[1],均無不可。

  題示案例中,共有人間並未就A地有任何分管協議之明示約定,案例事實亦不足以認定有默示約定。甲係擅自興建C鐵皮屋供自己使用,可堪認定。甲並無權於A地興建房屋。

 

二、甲就A地是否有法定租賃權?

  按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」民法第425條之1定有明文。

 

 

惟所謂「土地及其土地上之房屋『同屬一人』所有」是否包括共有人中之一人,於共有土地上興建單獨所有之房屋之情形?實務見解認為「然該條適用之前提係『土地及其土地上之房屋同屬一人所有』,亦即土地上之房屋原屬有權占有之情況下,才能適用民法第425 條之1 ,使有房屋所有權與基地利用權一體化。又在共有土地上興建房屋,而將土地及房屋分開或先後出賣時,欲有民法第425 條之1 之適用,前提亦是共有土地上興建之房屋係有權占有,即須得全體共有人同意而興建之房屋,有權占有於共有土地上,將土地及房屋分開或先後出賣時,才有民法第425 條之1 之適用。」[2]因此,若共有人之一人擅自無權占用共有土地興建房屋,嗣後共有土地移轉予第三人所有,該房屋原始起造人(原共有人之一人),自不能對第三人主張法定租賃關係。

  綜上,依據實務見解,甲既是無權占有A地,自無由與第三人戊發生法定租賃關係。

 

三、結論:

    甲與戊間不成立法定租賃關係,甲所有之C鐵皮屋對戊所有A地形成無權占有之情形,戊自得行使物上請求權,請求甲拆屋還地。

 

 

 



[1] 最高法院87年台上字第1359號,「然共有物分管契約,不以共有人明示之意思表示為限,共有人默示之意思表示,亦包括在內。惟所謂默示之意思表示,係指依共有人之舉動或其他情事,足以間接推知其效果意思者而言。」;最高法院83年台上字第1377號,「共有物分管之約定,不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。」

[2] 臺灣臺中地方法院101年度訴字第602號判決

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