甲向乙建商購買發財大樓16樓,並在房屋買賣契約中約定,甲有單獨使用天台(樓頂平臺)的權利。交屋2個月後,甲覺得16樓空間狹小,乃自行僱工在天台加蓋鐵皮屋,擴大私人空間。15樓新住戶丙入住後,屢次要到天台曬衣服,都因天台出入口上鎖而作罷。丙幾經調查,才知道天台已經被甲搭蓋鐵皮屋作為私人空間使用。丙可否請求甲拆除鐵皮屋,並將天台歸還給全體住戶使用?

 

 

 

 

 

 

 

解析:

一、「天台(屋頂平臺)」在公寓大廈中之性質為何?

二、建商能否與個別住戶預訂「分管契約」?

三、約定專用部分是否有使用限制?

四、結論

 

 

一、「天台(屋頂平臺)」在公寓大廈中之性質為何?

  按「本條例用辭定義如下:三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」公寓大廈管理條例第3條定有明文。

  實務向來認為屋頂平臺為大樓建築之一部分,為建築物之存在及安全所必要而成為大樓之構成部分,並非獨立之物[1]。屋頂平臺既非獨立之物,不得作為區分所有之標的(專有部分),是實務復認為屋頂平臺屬共有部分,而由全體住戶所共有[2]。據此,屋頂平臺如何使用,應由全體住戶訂立分管契約約定之。

 

二、建商能否與個別住戶預訂「分管契約」?

按「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」民法第820條定有明文。準此,公寓大廈之共用部分,其管理自應由全體住戶約定之或依多數決定之。

公寓大廈落成後,通常是消費者陸續與建商辦理交屋手續,是以,公寓大廈落成之初,因住戶尚未完全入住,透過召開區分所有權人會議,討論公用部分如何管理事宜,較難想像。實務爰肯認得由建商在各住戶之房屋買賣契約(或附有分管協議書)上,約定共用部分之使用管理事項,而直接拘束各住戶[3]

 

三、約定專用部分是否有使用限制?

    共用部分得透過分管契約成為約定專用部分,已如前述。惟約定專用權人對於該約定專用部分之使用,並非毫無限制。實務認為約定專用權人仍須合於法令[4]、及物之性質與目的為使用[5],尤其不能妨礙全體住戶之安全,否則仍屬無權使用。

 

四、結論

    屋頂平臺本屬公寓大廈之共用部分,惟甲乙間之買賣契約一併約定由甲專用,依目前實務見解,甲即取得屋頂平臺之約定專用權。惟甲使用屋頂平臺,尚須合於法令或合於物之性質、使用目的。屋頂平臺通常係供緊急避難或設置公用設施之用,而非供作闢建附屬建築物之用。甲於屋頂平臺加蓋,致使其原有之功能、目的喪失,自屬不合法。據此,丙得援引民法第821條之規定,請求甲除去妨礙,拆除加蓋之附屬建築物,回復屋頂平臺之原貌。惟丙不得請求甲將屋頂平臺交還全體住戶,蓋甲仍係約定專用權人,仍得作合於法令、物之性質、目的之排他性使用。



[1] 最高法院93年台上字第576號判決:「非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。民法第六十八條定有明文。從物既非主物之成分,自為獨立之物。故主物與從物乃獨立二物的相對關係。查系爭屋頂平台為大樓建築之一部分,為建築物之存在及安全所必要而成為大樓之構成部分,並非獨立之物,自非屬於從物。上訴人以該屋頂平台為從物,被上訴人對從物部分所為解除契約之效力不及於主物之辯解,自有誤會。」

[2] 最高法院84年台上字第2683號判決:「大樓屋頂平台,乃所以維護建築之安全與外觀,性質上不許分割而獨立為區分所有之客體,應由全體住戶共同使用,自係大樓之共同部分,依民法第七百九十九條規定,應推定為大樓各區分所有人之共有。本件上訴人既未經全體共有人之同意,擅於前開大樓十二樓之一屋頂平台加蓋系爭建物,自係侵害共有人之權利。被上訴人主張所有權被侵害,請求上訴人自系爭建物遷出並拆除,洵屬正當,應予准許。」;最高法院82年台上字第2384號判決:「區分所有建物之各所有權人得自由處分其所有權,與公同共有物權利之行使,應得公同共有人全體之同意者不同,故系爭大廈屋頂平台乃區分所有建物之共同使用部分,而非公同共有,上訴人主張係公同共有,被上訴人未得全體共有人同意,對之起訴,並非適法云云,即不可採。」

[3] 最高法院82年台上字第2284號判決:「集合住宅之買賣,經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者,固非不可認係共有物之分管約定,惟屋頂平台之構造設計有其原有功能,不容任意加蓋建築物,影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。原審認上訴人在屋頂平台加蓋建物,有違平台原有構造,被上訴人訴請拆除,為無不合,因而判決上訴人敗訴,其結果於法洵無違誤。」

[4] 最高法院91年台上字第405號判決:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室非依法令規定,並經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為,公寓大廈管理條例第八條第一項定有明文。是關於在中央大樓屋頂平台設置廣告物之行為,除須合於法令規定外,並應經區分所有權人會議之同意,始得對抗區分所有權人。而此區分所有權人會議之決議方式,應依同條例第二十九條、第三十條、第三十一條規定為之。」

[5] 同註3最高法院82年台上字第1802號判決:「按區分所有人就共有部分有專用權者,仍應本於共有物本來之用法,依其性質、構造使用之,且無違共有物之使用目的始為合法。」

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  • 請問,無管委大廈頂樓通往頂樓平台的門被不明住戶設鎖鎖住,但有拿到鑰匙是否可提告阻塞逃生通道罪由檢調單位調查確認設鎖人。
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