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甲向乙建商購買發財大樓16樓，並在房屋買賣契約中約定，甲有單獨使用天台（樓頂平臺）的權利。交屋2個月後，甲覺得16樓空間狹小，乃自行僱工在天台加蓋鐵皮屋，擴大私人空間。15樓新住戶丙入住後，屢次要到天台曬衣服，都因天台出入口上鎖而作罷。丙幾經調查，才知道天台已經被甲搭蓋鐵皮屋作為私人空間使用。丙可否請求甲拆除鐵皮屋，並將天台歸還給全體住戶使用？ |
解析：
一、「天台（屋頂平臺）」在公寓大廈中之性質為何？
二、建商能否與個別住戶預訂「分管契約」？
三、約定專用部分是否有使用限制？
四、結論
一、「天台（屋頂平臺）」在公寓大廈中之性質為何？
㈠按「本條例用辭定義如下：三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」公寓大廈管理條例第3條定有明文。
㈡實務向來認為屋頂平臺為大樓建築之一部分，為建築物之存在及安全所必要而成為大樓之構成部分，並非獨立之物[1]。屋頂平臺既非獨立之物，不得作為區分所有之標的（專有部分），是實務復認為屋頂平臺屬共有部分，而由全體住戶所共有[2]。據此，屋頂平臺如何使用，應由全體住戶訂立分管契約約定之。
二、建商能否與個別住戶預訂「分管契約」？
㈠按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」民法第820條定有明文。準此，公寓大廈之共用部分，其管理自應由全體住戶約定之或依多數決定之。
㈡公寓大廈落成後，通常是消費者陸續與建商辦理交屋手續，是以，公寓大廈落成之初，因住戶尚未完全入住，透過召開區分所有權人會議，討論公用部分如何管理事宜，較難想像。實務爰肯認得由建商在各住戶之房屋買賣契約（或附有分管協議書）上，約定共用部分之使用管理事項，而直接拘束各住戶[3]。
三、約定專用部分是否有使用限制？
共用部分得透過分管契約成為約定專用部分，已如前述。惟約定專用權人對於該約定專用部分之使用，並非毫無限制。實務認為約定專用權人仍須合於法令[4]、及物之性質與目的為使用[5]，尤其不能妨礙全體住戶之安全，否則仍屬無權使用。
四、結論
屋頂平臺本屬公寓大廈之共用部分，惟甲乙間之買賣契約一併約定由甲專用，依目前實務見解，甲即取得屋頂平臺之約定專用權。惟甲使用屋頂平臺，尚須合於法令或合於物之性質、使用目的。屋頂平臺通常係供緊急避難或設置公用設施之用，而非供作闢建附屬建築物之用。甲於屋頂平臺加蓋，致使其原有之功能、目的喪失，自屬不合法。據此，丙得援引民法第821條之規定，請求甲除去妨礙，拆除加蓋之附屬建築物，回復屋頂平臺之原貌。惟丙不得請求甲將屋頂平臺交還全體住戶，蓋甲仍係約定專用權人，仍得作合於法令、物之性質、目的之排他性使用。
[1] 最高法院93年台上字第576號判決：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。民法第六十八條定有明文。從物既非主物之成分，自為獨立之物。故主物與從物乃獨立二物的相對關係。查系爭屋頂平台為大樓建築之一部分，為建築物之存在及安全所必要而成為大樓之構成部分，並非獨立之物，自非屬於從物。上訴人以該屋頂平台為從物，被上訴人對從物部分所為解除契約之效力不及於主物之辯解，自有誤會。」
[2] 最高法院84年台上字第2683號判決：「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。本件上訴人既未經全體共有人之同意，擅於前開大樓十二樓之一屋頂平台加蓋系爭建物，自係侵害共有人之權利。被上訴人主張所有權被侵害，請求上訴人自系爭建物遷出並拆除，洵屬正當，應予准許。」；最高法院82年台上字第2384號判決：「區分所有建物之各所有權人得自由處分其所有權，與公同共有物權利之行使，應得公同共有人全體之同意者不同，故系爭大廈屋頂平台乃區分所有建物之共同使用部分，而非公同共有，上訴人主張係公同共有，被上訴人未得全體共有人同意，對之起訴，並非適法云云，即不可採。」
[3] 最高法院82年台上字第2284號判決：「集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。原審認上訴人在屋頂平台加蓋建物，有違平台原有構造，被上訴人訴請拆除，為無不合，因而判決上訴人敗訴，其結果於法洵無違誤。」
[4] 最高法院91年台上字第405號判決：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室非依法令規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，公寓大廈管理條例第八條第一項定有明文。是關於在中央大樓屋頂平台設置廣告物之行為，除須合於法令規定外，並應經區分所有權人會議之同意，始得對抗區分所有權人。而此區分所有權人會議之決議方式，應依同條例第二十九條、第三十條、第三十一條規定為之。」
[5] 同註3；最高法院82年台上字第1802號判決：「按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。」
請問，無管委大廈頂樓通往頂樓平台的門被不明住戶設鎖鎖住，但有拿到鑰匙是否可提告阻塞逃生通道罪由檢調單位調查確認設鎖人。
公寓大廈「屋頂(構造)屬共用部分」？ 全台灣的律師、法官，甚至專家學者幾乎全都錯了。 了解這議題前，請先好好徹底去探討研究以下問題： 甚麼是「屋(樓)頂平台」？ 甚麼是「屋(樓)頂結構」？ 甚麼是「專有部分」？ 甚麼是「共用部分」？ 公寓大廈管理條例第7第3款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」 其真義為何？ 該條文第一個“為”字何解？ 該條文“下列各款”的“款”字何解？ “公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造”又是甚麼東西？ 為什麼到處充斥、人云亦云的「準此，公寓大廈屋頂應屬共用部分，並不得為約定專用部分。」是大錯特錯？ 法律問題嚴絲合縫，千萬別用“準此”、“實務”、“推論”這類毫無根據、不合邏輯，模稜不定，致令鑄成錯誤的用詞(有點類似「欲加之O，何患無X」，無知無能才會不得已冒用)。 公寓大廈「屋頂(構造)屬共用部分」就是因此被製造出來的錯誤且如瘟疫蔓延全台灣的病毒。 如果誰不以為然，那麼歡迎來領取賞金： 以下是本人貼在FB上的懸賞文： 全台灣法律界都認定「公寓大廈屋頂(構造)屬共用部分」。 誰若能找出正確依據，證明「公寓大廈屋頂(構造)屬共用部分」，可獲得本人所提供新台幣壹百萬元獎金。 (實名帳戶，言責自負。) 恕我無禮，我自詡是這方面真正專家。若對該議題有興趣或想增益自己的智識，歡迎來電0960551541，免費請你喝咖啡聊聊(不收談話費)。
最高法院84年台上字第2683號判決：「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。<餘略>」 這種判詞錯在只見枝節，不見根本，甚為荒謬。大樓屋頂構造(用屋頂平台是錯的)之根本，大部分是所有頂樓區權人花真金白銀購買，擁有權狀的專有樓頂板所構成，怎麼可以倒果為因，隨便找個理由就胡亂“推定”—「性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。<餘略>」？這不是等同強盜強奪人民財產嗎？如果還不明白哪裡錯了，那麼連棟透天公寓怎麼又可以分割了呢？其屋頂之構造怎麼又屬該棟區權人所專有呢？ 再者，其理由「大樓屋頂平台(應為屋頂之構造)，乃所以維護建築之安全與外觀，<餘略>」也是欲加之X，何患無O。事實上，建築物之安全和專有、共用毫不相干。建築法第 8 條、「本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」其中也包含專有部分，但按該法第77-2條、「建築物室內裝修應遵守左列規定：三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。」亦即無論專有或共用，維護建築之安全，皆須遵守該法條，故並無不同。至於外觀，公寓大廈管理條例第 8 條「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」 除大廈公寓管理條例，還有各種法令足以維護建築之安全與外觀，所以沒必要橫柴入灶，違法硬將大部分專有之頂樓樓頂板搶為共用部分，還是依法辦理吧！
說了那麼多，有一個精簡並經典的結論： 「“共用(有)部分”僅由一個定義產生(附註)；不擔負任何任務或目的。」 附註： 共用部分定義： 公寓大廈管理條例第 3 條 本條例用辭定義如下： 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 共有部分定義： 民法第 799 條 1. 稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。 2. 前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
再來評論以下最高法院判決文之錯誤： 最高法院84年台上字第2683號判決：「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。<餘略>」 依據《內政部函 97.06.10.內授營建管字第0970093881號》解釋：『所稱「樓頂平臺」是指屋頂構造上方的平臺空間』。其中「屋頂構造」包含「樓頂樓板」，故該解釋即指共用之「樓頂平臺」為「樓頂樓板」上方平臺空間。「樓頂樓板」屬「屋頂構造」，為建築物之主要構造；「樓頂平臺」按定義可能屬共用部分，為建築物使用空間，二者不可混為一談。 但按目前「實務」，上述判決所稱「大樓屋頂平台」應非內政部函解釋之「樓頂平臺」(使用空間)，而是被混淆不清的「屋頂樓板」(屋頂構造)。 公寓大廈之共用(有)部分皆源於明確定義，定義是將一個事物或概念簡要而完整的界定出來，換言之，定義是一翻兩瞪眼的，不可由任何人(包括法官)、用任何理由再去另行「推定」。更何況按定義，頂樓樓頂板確屬專有部分(附註)。全體區權人縱使對其有共用(有)需求，亦不可違法以「推定」強搶，而應依法透過約定共用徵用，始為合法。 揆諸該荒謬最高法院判決文，始知法官違法實為台灣「屋頂之亂」元兇。 附註： 公寓大廈管理條例第1條：「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」。 故公寓大廈之區分之依據為“構造上”或“使用上”或“在建築執照設計圖樣標有明確界線”三者，其中： 1. “構造上”即建築物之硬體，如屋頂、樓底板、基礎、牆柱。 2. “使用上”含建築物之空間，如室內空間、樓頂平台。 3. “在建築執照設計圖樣標有明確界線”係含括“構造上”、“使用上”之完善精細區分,如共同壁中心線。 準此，一棟建築物係按其建築圖樣界線，含括其構造包覆之使用空間所構成，而其使用權益除建築物本身，尚含括其上下四周所法定者。 依據建築法第4條「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」依據《教育部重編國語辭典修訂本》「房屋：固定於土地上可供住宅用或工作等的建築物。」公寓大廈係區分為數部分之建築物及其基地，故有頂蓋。區分所有權人的房屋亦為建築物，故亦有頂蓋。誠如上述，頂蓋(樓頂板)為建築物(公寓大廈、房屋)包覆使用空間所不可或缺之構造要件。而當頂樓房屋又同時為公寓大廈之區分部分的情況下，釐清二者頂蓋(樓頂板)關係，實為解決公寓大廈樓頂權利責任之重要關鍵。 公寓大廈管理條例第3條之三：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」。 公寓大廈管理條例第3條之四：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」。 按條例之定義順序，先有專有部分；其次排除專有部分而為共用部分。故頂樓房屋之樓頂板(亦為公寓大廈樓頂板之部分)，不但是頂樓區權人花真金白銀購買、具合法權狀之所有權，且因屬房屋不可或缺之主要構造，並完全合於專有定義而先被歸為專有部分，並排除於共用部分之外。
最高法院84年台上字第2683號判決：「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。<餘略>」 打個比喻可以更生動理解這段判詞所犯的錯誤： 白馬的定義，白色皮毛的馬。 糊塗法官們的荒謬判詞：「有位王子騎著馬，白馬王子乃眾所周知，王子應騎著白馬，故應推定該王子騎的是白馬。」 事實上王子騎的是黑馬。 要判斷該馬是白馬與否，應該客觀從定義去判斷(親眼看到其皮毛為白色)，而不是按自己主觀胡亂「推定」。
最高法院84年台上字第2683號判決：「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。<餘略>」 姑不論這段判決文混亂不堪的邏輯。就 “共同使用” -> “共同部分” -> “共有部分” 之 “推定” 荒唐過程，也令人瞠目結舌。不顧定義明確訂定“專用部分”和“共用部分”，只因有 “共同使用” 需求，就可以胡亂將之 “推定” 為 “共有部分”。換言之，只要有“共用”需求就可以強搶為“共有”財產，這種行徑堪稱“共匪”。
關於頂樓屋頂構造(樓頂板)產權歸屬問題，由於屋頂構造(樓頂板)屬房屋產權不可或缺之要件，故按公寓大廈管理條例第56條第1款(附註)，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應規劃該屋頂構造(樓頂板)全部或半面(下方)為頂樓區權人所專有。 揆諸整體公寓大廈屋頂構造(樓頂板)係包含各頂樓屋頂構造(樓頂板)與下方無專有部分之共用部分(電梯、通道、...等等)樓頂板所構成，既然非全然屬共用部分，故長久以來營建界、法律界不細究內容原委，錯解法律條文，甚至削足適履，稱「屋頂構造(樓頂板)屬共用部分」，誠屬錯誤。 最高法院84年台上字第2683號判決：「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。<餘略>」 該判決文顯然不理定義、不顧事實，毫無依據僅憑自己主觀臆測胡亂「推定」，致使其結論已逾越公寓大廈管理條例第56條第1款規定之上，該法官們竟成為太上皇立法者。對於此明顯錯誤，28年來居然無一質疑，奇哉！怪哉！